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楼市再现“限跌令”,降价不得超10%!意味着什么?
作者:王秋雨 2019-11-10 16:38 来源:品房阁
[提要] 这两天,马鞍山住房和城乡建设局发布的一份《关于做好商品房销售管理工作的通知》文件在房产圈热传,《通知》“规定新备案商品房售价不得低于备案价格10%”,之后,有媒体致电马鞍山住建局,相关工作人员表示确认印发了这份文件。

  这两天,马鞍山住房和城乡建设局发布的一份《关于做好商品房销售管理工作的通知》文件在房产圈热传,《通知》“规定新备案商品房售价不得低于备案价格10%”,之后,有媒体致电马鞍山住建局,相关工作人员表示确认印发了这份文件。

  房价不得低于备案价10%,也就是说房价下跌的空间被控制在10%,这是挽救下行楼市的一种做法。

  为什么会发布“限跌令”?

  一般来说,房管部门在楼盘开盘前会将楼盘备案价格向社会公布,这个备案价格就是这个楼盘的最高售价,开发商不能用比这个还高的价格去卖房。比如说此前海口地区最高限价是17300元/㎡。马鞍山这次《通知》要求“商品房售价不得低于备案价格10%”,可以看出,目前马鞍山楼市下行压力很大

  据媒体报道,马鞍山不少新盘还没开盘就开始促销:

  某楼盘A在7月加推,均价8800元/m ,共计100套房源,开盘当日再优惠1万元;某楼盘B在8月加推,面积118-142㎡,预计均价9900元/㎡,11层电梯洋房。预定可以享受“单价优惠50元/m ”……

  我们说看一个地方的楼市,要以二手房的数据衡量最为准确。根据马鞍山官方数据显示,今年上半年马鞍山二手房市场成交套数持续下滑:4月份成交2401套,5月份成交2159套,6月份成交1921套……某网站上,马鞍山有大批二手房源在售, 许多房东挂出了降价急售的信息,二手房明显卖不动。

  于是,在“四面楚歌”中,马鞍山“限跌令”应运而生。主要目的就是为了托底楼市,不能让房价跌得太厉害。

  马鞍山限跌非个例

  今年以来,赣州、恩施、大连等多个三四线城市也出台过类似的调控文件,对商品房销售价格的降幅作出规定。

  3月,赣州市赣县区住建局向房企下发了“停止特价房销售”的通知,要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售。

  6月,湖北恩施因为部分楼盘采用大幅降价的办法促销,影响市场,因此房地产协会出台《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》,要求业内整改,并且明确不许降价。

  7月,大连市政府网站发布《大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知》,对大连房地产市场调控进行加码。要求新项目的实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%……

  这些城市中,有的是政府下发文件,有的是房地产协会牵头调整,主要目的都是为了楼市维稳。毕竟,在许多地方,尤其是三四线城市中,房地产是当地最主要的财政来源与收入。

  限跌令有用吗?

  限售令成效明显吗?对于开发商来说,能卖高价绝不会卖低价。之所以降价促销,是因为在融资压力、现金流压力、去库存等重压之下,降价就是最好之“药方”。

  我们以前也说过,在第四季度,会有越来越多的优惠活动和特价房源流入市场,因为现在,房企要冲业绩,要实现资金回流。如果不降价,房子卖不出去,对于开发商或者地方来说,打击都是致命的。因此,我们就看到了,在部分城市当中,有楼盘用“双合同”、“茶水费”、走后门等方式想要破局。比如在10月14日限价令到期前的惠阳,就实行了严格的限价政策。有楼盘想要以“双合同”、“茶水费”等方式突破限价,最后导致楼盘被封盘。

  虽说效果有限,但一旦一个城市出台了这样的政策,就说明该地市场出现了拐点。之前是要落实“房住不炒”,遏制房价上涨,而如今出台限跌令就是为了在楼市不大涨的同时,也要防止房价大跌。限跌令,可以被视为地方政府维稳楼市的积极信号。但最终能否实现目标,还要看市场的选择。因为价格维持得再高再稳,没人接盘,就没有意义。

  降价不得超10%,对楼市意味着什么?

  马鞍山的这次降价,可以看做是对中小房企的一次大洗牌的缩影。在一定程度上松绑出售价格,会在像以马鞍山一样的三四线城市里更多上演,因为一方面为了尽快释放本来就不多的购房需求,另一方面有助于当地开发商加快回款,避免寒冬甚至破产。更重要的是年底将至,当地的财政压力需要房地产去分担。

  后期,随着城镇化进程的加快,越来越多的人进入到城市生活,并且大部分是流动到一二线城市,只要人口不断在流动,三四线城市就会有越来越多的房子降价急售出手。房卖不动,对于房企来说是致命的,10月份以三四线中小房企为主的408家房企破产的新闻还历历在目,中小房企境地越来越艰难了。



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